Sehr geehrter Herr Forstmeier,
vielen Dank für Ihre Anfrage vom 18. Februar 2021, in der Sie sich nach einer Möglichkeit der Stadt Ansbach erkundigen, in die Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung aufgenommen zu werden.
Gerne kann ich Ihnen hierzu Folgendes mitteilen:
Die Landesregierungen sind durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die sog. Mietpreisbremse gilt. Die Mietpreisbremse bedeutet, dass beim Abschluss von Mietverträgen grundsätzlich nur eine Miete vereinbart werden darf, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigt. Aufgrund des damit verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht des Vermieters nach Art. 14 GG schreibt das BGB vor, dass der Verordnungsgeber fundiert begründen muss, weshalb er in den festgelegten Gebieten jeweils von einem angespannten Wohnungsmarkt ausgeht. Fehlt es an einer ausreichenden Begründung,können die Gerichte die Verordnung in einem Mietrechtsstreit für unwirksam und damit nicht anwendbar erklären.
Um die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) in Bayern auf eine rechtssichere Grundlage zu stellen, wurde diese im Jahr 2019 neu erlassen und die Gebietskulisse auf Basis einer breiten Datengrundlage neu festgelegt. Zur Ermittlung und Auswertung der dafür notwendigen Daten hatte die Staatsregierung ein externes Institut mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Damit auch noch nicht statistisch erfasste regionale Besonderheiten und aktuelle örtliche Entwicklungen zutreffend erfasst werden konnten, wurde außerdem die Wohnungsmarkt-Expertise vor Ort genutzt. Hierfür hatte das federführende Staatsministerium der Justiz im Frühjahr 2019 dem Bayerischen Gemeinde-, Städte- und Landkreistag sowie betroffenen Verbänden wie dem Mieterbund und dem Eigentümerverband Haus und Grund frühzeitig Gelegenheit gegeben, zum Zwischenstand des Gutachtens Stellung zu nehmen. Nach dieser Einbindung von Kommunen und Verbänden wurde dann festgestellt, in welchen bayerischen Städten und Gemeinden der Wohnungsmarkt als angespannt zu qualifizieren ist.
Die Stadt Ansbach wurde nach Datenlage nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Abweichende örtliche Erkenntnisse des lokalen Wohnungsmarkts wurden im Zuge des Neuerlasses der Mieterschutzverordnung 2019 nicht vorgetragen. Für eine Einbeziehung von Ansbach in den Anwendungsbereich der MiSchuV bestand somit keine hinreichende tatsächliche Grundlage.
Wie Sie in Ihrem Schreiben erwähnen, holt das Staatsministerium der Justiz derzeit ein neues Gutachten auf aktualisierter Datengrundlage ein. Nach Vorliegen des Gutachtens wird den Städten und Gemeinden – wie im Verordnungsverfahren 2019 – über die kommunalen Spitzenverbände wieder Gelegenheit gegeben werden, zu dem Gutachten Stellung zu nehmen und zu etwaigen Besonderheiten und aktuellen Entwicklungen des örtlichen Wohnungsmarkts vorzutragen. Auf Grund eines solchen Vortrags können gegebenenfalls auch Kommunen, die nach statistischer Datenlage keinen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, in die Gebietskulisse mit aufgenommen werden. Wie eingangs dargelegt, müssen für eine Aufnahme in die Gebietskulisse allerdings konkrete Tatsachen vorgebracht werden. Allein der Wunsch einer Gemeinde, in die Verordnung aufgenommen zu werdenoder der Eindruck, dass vor Ort ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, genügen insoweit nicht, weil die Verordnung ansonsten rechtlich angreifbar wäre.
Mit der Anhörung der Städte und Gemeinden über die kommunalen Spitzenverbände zum dem neuen Gutachten ist in den kommenden Monaten zu rechnen.
Ich hoffe, ich konnte damit Ihre Anfrage hinreichend beantworten. Für weitere Fragen stehen wir den Städten und Gemeinden jederzeit gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Baumann
Ministerialrat
